คุ้มหรือไม่คุ้ม? เปิดวิธีประเมิน ตึก Skyy 9 ราคาที่แท้จริงเท่าไร ประธานคณะกรรมการดำเนินงานมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย แนะรัฐ 2 วิธี
สงสัยกันไหมว่า ประเด็นร้อน ของกองทุนประกันสังคม เกี่ยวกับการซื้อ ตึก Skyy 9 อาคารขนาดใหญ่ใจกลางเมืองครั้งนี้ ว่าราคาที่แท้จริงอยู่ที่เท่าไหร่กันแน่ และราคาต่ำกว่าราคาประเมินจริงหรือไม่
จากประเด็นนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส มองว่า การประเมินนี้เป็นเรื่องอ่อนไหวทางการเมืองจึงยังไม่อาจบ่งชี้ถึงมูลค่าในปัจจุบันและมูลค่าแต่เดิมตอนซื้อได้ อย่างไรก็ตาม การประเมินค่าทรัพย์สินในกรณีนี้ไม่ได้มีความซับซ้อนอะไรนัก โดยผู้สนใจสามารถดำเนินการได้ไม่ยาก หากมีข้อมูลที่เพียงพอซึ่งมี 2 วิธีด้วยกัน
1. วิธีแรกคือการประเมินโดยวิธีการเปรียบเทียบตลาด โดยพึงมีข้อมูลขนาดพื้นที่ให้เช่าสุทธิทั้งหมด (ซึ่งหมายถึงพื้นที่ก่อสร้างทั้งหมดลบด้วยพื้นที่ส่วนกลาง บันได โถงโล่ง หรือพื้นที่สาธารณะอื่น) อาจกล่าวได้ว่าพื้นที่ให้เช่าสุทธิจะเป็นประมาณครึ่งหนึ่งของพื้นที่ก่อสร้างทั้งหมด แล้วนำมาคูณด้วยราคาขายที่สมควรของอาคารนี้ โดยราคาขายดังกล่าววิเคราะห์จากข้อมูลตลาดในพื้นที่ใกล้เคียงย่านรัชดาภิเษกและถนนพระราม 9 ทั้งนี้ราคาขายที่สมควรอาจมากน้อยกว่าราคาตลาดในพื้นที่ โดยพิจารณาตามสภาพของอาคารของสำนักงานดังกล่าว
ตัวอย่างเช่น หากพื้นที่สุทธิที่สามารถขายได้เป็น 70,000 ตารางเมตร และราคาต่อตารางเมตรที่สมควรขายได้อยู่ที่ 100,000 บาท มูลค่าของอาคารนี้ก็จะเป็นเงิน 7,000 ล้านบาท แต่หากตัวเลขข้างต้นในความเป็นจริงสูงหรือต่ำกว่านี้ ราคาก็อาจแตกต่างออกไป
2. วิธีที่สองคือการแปลงรายได้เป็นมูลค่า โดย
1. ผู้ประเมินพึงทราบถึงขนาดพื้นที่สุทธิที่สามารถขายหรือเช่าได้ข้างต้น
2. คูณด้วยค่าเช่าต่อตารางเมตรต่อเดือนโดยเฉลี่ย (ค่าเช่าจริงในแต่ละหน่วยอาจมีความแตกต่างกันตามชั้น ขนาดและปัจจัยอื่นๆ) แล้วคูณด้วย 12 เดือนเป็นค่าเช่าต่อปี
3. หักอัตราว่างจากตลาดในพื้นที่ เช่น 20% ค่าใช้จ่ายในการบริหารอาคารเช่น 30% ก็จะได้รายได้สุทธิ
4. นำรายได้สุทธิไปหารเลือกผลตอบแทน ที่กำหนดโดยมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย (www.taeaf.org) ที่ประมาณ 7% ก็จะได้มูลค่าที่สมควรเบื้องต้นของอาคารดังกล่าว
ตัวอย่างเช่น
1. สมมติอาคารมีพื้นที่ให้เช่าสุทธิรวมขนาด 70,000 ตารางเมตร
2. เมื่อคุณด้วยค่าเช่าตลาดสมมุติที่ 1,000 บาทต่อเดือน เมื่อคิดเป็นเวลาหนึ่งปีก็จะเป็นเงิน 840 ล้านบาทต่อปี
3. เมื่อหักอัตราว่าง 20% และค่าใช้จ่าย 30% ก็จะเป็นรายได้สุทธิที่ 470.4 ล้านบาท
4. เมื่อนำรายได้สุทธิมาหาด้วยอัตราผลตอบแทน 7% ก็จะเป็นเงิน 6,720 ล้านบาท เป็นต้น
5. ประเด็นสำคัญอยู่ที่ว่าตัวเลขที่สมมุติข้างต้นสอดคล้องกับความเป็นจริงหรือไม่และพึงวิเคราะห์ในรายละเอียดแบบวิธีคิดลดกระแสเงินสดหรือ discounted cash flow (DCF)
ดร.โสภณ กล่าวว่า ทางราชการควรว่าจ้างบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินที่ได้รับการรับรองจากสำนักงาน ก.ล.ต. อย่างน้อย 3 บริษัทเพื่อพิจารณาเปรียบเทียบในรายละเอียดต่อไป เพราะค่าใช้จ่ายในการว่าจ้างคงไม่เกิน 0.005% ของราคาตลาดที่ประเมินได้ และในทุกกรณีที่ทางราชการจะซื้อทรัพย์สินใด ควรให้มีการประเมินค่าทรัพย์สินอย่างถูกต้องเสียก่อนและเปิดเผยผลการประเมินต่อสาธารณะเพื่อความโปร่งใสในโอกาสต่อไป
ด้านวงการอสังหาริมทรัพย์ ได้เปิดเผยถึงประวัติ ตึก สกายไนน์ เซ็นเตอร์ ว่า เดิมชื่อว่าตึก ไอ.ซี.อี. ทาวเวอร์ เป็นอาคารสูง 36 ชั้น มีเนื้อที่ประมาณ 4 ไร่ ถูกสร้างตั้งแต่สมัยก่อนวิกฤตต้มยำกุ้ง แต่ถูกทิ้งเป็นตึกร้างยังสร้างไม่แล้วเสร็จ และถูกทิ้งร้างไว้
ต่อมามี กลุ่มทุนกลุ่มหนึ่ง ลงทุนซื้ออาคารดังกล่าว ต่อจากบริษัท บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM ด้วยราคาขณะนั้น 1,000 ล้านบาท แล้วนำมาก่อสร้างและปรับปรุงต่อ ซึ่งใช้เงินลงทุนกว่า 2,000 ล้านบาท
จนเสร็จประมาณปี 2565 ภายใต้ชื่อ CAS Centre แบ่งพื้นที่เป็นอาคารสำนักงานประมาณ 40,000 ตารางเมตร อัตราค่าเช่าประมาณ 600 บาทต่อตารางเมตร และพื้นที่รีเทลประมาณ 9,000 ตารางเมตร อัตราค่าเช่าประมาณ 1,000 บาทต่อตารางเมตร ก่อนจะเปลี่ยนชื่อใหม่เป็นอาคาร สกายไนน์ เซ็นเตอร์ (Skyy 9 Centre) ในปี 2567 ที่ผ่านมา
ด้านวงการอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นว่า “เมื่อเทียบราคาการซื้อตึกดังกล่าวด้วยวงเงิน 7,000 ล้านบาท ถือว่าสูงเกินไป เมื่อดูทำเลที่ตั้งแล้ว อย่างมากราคาน่าจะไม่เกิน 4,000-5,000 ล้านบาท เพราะไม่ได้อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า และด้วยราคานี้ สามารถซื้ออาคารสำนักงานในโซนซีบีดี เช่น สาทร มากกว่าจะเป็นในโซนพระราม 9-ดินแดง และมองว่าต้องใช้เวลาเป็น 10 ปีกว่าอัตราการเช่าจะเต็ม 100%